La ciudad actualiza el proceso de la unidad de vivienda accesoria

Los permisos, la planificación y el estacionamiento ocuparon un lugar central el jueves cuando la ciudad de Pasadena organizó un seminario web en línea para familiarizar a los residentes y a los posibles constructores de unidades de vivienda accesoria (ADU) sobre la actualización del proceso de permisos y las ordenanzas actuales de la ciudad.

Recientemente, la Asociación de Gobiernos del Sur de California (SCAG) otorgó una subvención para personal, la ciudad contrató a la empresa consultora de infraestructura, Aecom.com, para ayudar a actualizar su política de ADU.

Laura Adleman, especialista sénior en compromiso de divulgación de Aecom, moderó la reunión, mientras que su colega Ashley Hoang y el analista de administración de la ciudad de Pasadena, Guille Nuñez, respondieron las preguntas de los participantes.

“El objetivo principal de este proyecto”, dijo Hoang, “es eliminar aún más las barreras a la producción de ADU a nivel local y desarrollar herramientas para que otras ciudades puedan hacer referencia a ellas y hacer lo mismo en sus comunidades en el futuro”.

Según Hoang, el equipo ha estado trabajando para ayudar a actualizar las políticas de ADU de Pasadena desde el otoño de 2021 y ha estado completando el trabajo técnico la primavera pasada. Los talleres públicos y las sesiones de estudio se realizarán durante el verano y el proyecto final se completará en el otoño de 2022.

Al presentar una descripción general de las políticas de ADU en todo el estado, Hoang analizó las áreas donde las ciudades pueden implementar sus propias regulaciones.

Las ciudades pueden aplicar sus propios estándares objetivos de diseño y desarrollo, dijo, de modo que cualquier ADU que cumpla con esos estándares deberá ser procesada ministerialmente, sin ninguna revisión discrecional.

El personal de la ciudad o una junta de diseño o comisiones de planificación no tendrían una revisión discrecional si una ADU cumpliera con esos estándares objetivos, señaló Hoang, quien dijo que las ciudades pueden establecer además tamaños de unidad mínimos y máximos con limitaciones.

El nuevo estándar no se aplicaría a los proyectos de conversión, pero las ciudades pueden ser “flexibles” al citar estacionamiento para ADU y aplicar estándares objetivos de diseño y desarrollo.

“La ley estatal simplemente significa que no se puede aplicar un juicio personal o subjetivo y que los estándares realmente deben ser verificables de manera uniforme”, explicó Hoang.

Hoang también señaló que en Pasadena, las ADU se pueden alquilar, pero actualmente no se venden por separado, y están permitidas donde los usos residenciales están divididos en zonas. Si bien existen algunas limitaciones de tamaño, las ADU pueden tener al menos 850 pies cuadrados y las ADU separadas se limitan a 1200 pies cuadrados,

Hay limitaciones en los requisitos de estacionamiento, señaló también Hoang, y señaló que no puede haber más de un espacio por unidad o dormitorio, lo que sea menor.

Pasadena planea actualizar su ordenanza ADU para garantizar el cumplimiento de la ley estatal para fines de este año, dijo Hoang.

Actualmente, la ciudad tiene regulaciones de ADU para ADU unifamiliares y multifamiliares, así como para ADU en distritos históricos y propiedades históricas designadas individualmente. También hay ADU junior que pueden compartir un baño con una vivienda existente.

Hoang explicó que la ciudad distribuyó dos encuestas en febrero y marzo de este año para “ayudar a comprender cuál es la mejor manera de apoyar el desarrollo de ADU y mejorar el proceso de la ciudad”.

La primera encuesta se diseñó para medir el interés del público en el desarrollo de ADU, y luego se distribuyó una encuesta de experiencia, diseñada para comprender las experiencias de los miembros de la comunidad, arquitectos, diseñadores y desarrolladores que han construido o planean construir ADU.

Las preguntas de la encuesta incluyeron:

“¿Cuál fue el cronograma para construir la ADU o el costo de los permisos de diseño y la construcción?”
“¿Se esperaban ingresos por alquiler y se generaron?”
“¿Cuáles fueron las fuentes de financiamiento utilizadas?
Hoang dijo que la encuesta mostró “casi un interés unánime” en el desarrollo de ADU, ya sea para albergar a un familiar o conocido y también para generar ingresos de alquiler complementarios a continuación.

Pero la mayoría de los participantes experimentados en la encuesta vieron tiempos de construcción más largos de lo esperado y dificultades ocasionales para ubicar al personal adecuado de la ciudad, señaló.

“Algunas de las mayores barreras experimentadas y percibidas por el público fueron la falta de claridad en el proceso de obtención de permisos y el cronograma”, dijo Hoang. Sin embargo, agregó que casi todos los participantes aún recomendarían construir una ADU a un amigo.

Hoang también señaló, en respuesta a una serie de preguntas, que el tiempo promedio de procesamiento de permisos para una nueva ADU es de cuatro meses, “cuando la solicitud cumple con el código”.

Las aplicaciones que no cumplen con el código, dijo, tomarán más tiempo dependiendo de los arquitectos y contratistas y la naturaleza de cualquier revisión.

La mayoría de las preguntas que siguieron a la presentación se centraron en los impuestos a la propiedad, el proceso de obtención de permisos y el estacionamiento.

Nuñez señaló que si bien existen tarifas de impacto de la ciudad para ADU de más de 750 pies cuadrados, se pueden reducir cuando la unidad se construye específicamente para un miembro de la familia. También explicó que un

Cualquier impuesto a la propiedad es asunto del tasador de impuestos del condado de Los Ángeles y no de la ciudad de Pasadena.

Aecom planea completar su trabajo este otoño con recomendaciones de políticas para el Ayuntamiento, así como un manual para propietarios de viviendas, constructores y contratistas.

El próximo taller de ADU se llevará a cabo en agosto.

Más información sobre ADU, así como futuros eventos de ADU, está disponible en www.cityofpasadena.net/adu.