El organizador del control de alquileres de la Medida H no se sorprende por la demanda

Una coautora de una medida de control de alquileres le dijo a Pasadena Now que una orden judicial presentada por la Asociación de Apartamentos de California la semana pasada no la tomó por sorpresa.

La Medida H limitaría los ajustes de alquiler locales anualmente al 75 % del aumento porcentual en el Índice de Precios al Consumidor para unidades de alquiler multifamiliares construidas antes del 1 de febrero de 1995, y “prohibiría los desalojos de unidades de alquiler, excepto por una causa justa basada en 11 criterios específicos, y crear una Junta de Vivienda de Alquiler independiente designada por el Concejo Municipal para supervisar y adoptar reglas y regulaciones.

La iniciativa también obligaría a los propietarios locales a reducir los alquileres al monto que pagaron los inquilinos en mayo de 2021, según los organizadores.

“No me sorprende que la CAA y los propietarios individuales hayan presentado una demanda contra la medida. Fueron nuestros principales oponentes durante las elecciones y tienen un interés comercial en evitar cualquier tipo de regulación”, dijo Jane Panangaden, coautora de la iniciativa. “También tienen una gran cantidad de dinero, recaudado en forma de alquileres escandalosamente altos de sus inquilinos, para gastar en juicios. El traje consta de varios puntos no relacionados. Me parece que están adoptando el enfoque de tirar todo a la pared y ver si algo se pega”.

Según la demanda, la medida, que se incluyó en la boleta electoral como una enmienda a los estatutos de la ciudad, casi duplica la duración de los estatutos y reestructura efectivamente el gobierno de la ciudad con la creación de una junta de alquiler independiente. Al hacerlo, la medida cambia fundamentalmente los estatutos de la ciudad y efectúa la llamada “revisión de los estatutos”, afirma la demanda. Aunque la diferencia en la terminología puede parecer insignificante, la distinción entre una enmienda a la carta y la revisión de la carta conlleva graves consecuencias legales. Las enmiendas a los estatutos pueden ser propuestas por iniciativa de los ciudadanos, como lo fue la Medida H, pero según la constitución estatal, las revisiones de los estatutos solo pueden ser presentadas por el consejo de la ciudad o una comisión de revisión de estatutos.
La demanda también cuestiona la legalidad de la junta de alquiler. Los miembros de la junta serían seleccionados por el Concejo Municipal, pero el Concejo Municipal no tendría el poder de destituir a los comisionados, lo cual es otorgado por la Carta Constitucional de la Ciudad. La junta también, según la iniciativa, no sería responsable ante el administrador municipal, el concejo municipal, el secretario municipal o el abogado municipal.

El Ayuntamiento y la Ciudad figuran como demandados en la demanda.

“De acuerdo con esta alteración de la estructura gubernamental fundamental de la Ciudad, la Medida H priva al Concejo Municipal de la autoridad, que la Carta le permite ejercer con respecto a cualquier otra junta o comisión designada, para remover miembros a voluntad, y amplía el derecho de destitución más allá de lo que actualmente permiten tanto la Carta Constitutiva de la Ciudad como el Código Electoral de California (que limita el derecho de destitución a los funcionarios electos) para proporcionar un procedimiento de destitución para los miembros designados de la Junta de Vivienda de Alquiler”.

La Medida H también especifica las calificaciones requeridas para los miembros de la Junta de Viviendas de Alquiler, siempre que de los 11 miembros, al menos siete de los miembros deben ser inquilinos sin “interés material en la propiedad de alquiler” en el condado de Los Ángeles (no solo Pasadena) durante los últimos tres años, o incluso un “interés material en la propiedad de alquiler” por parte de los miembros de la “familia extendida” de los designados, un término que se define de manera muy amplia para incluir incluso a abuelos, tías y tíos, sobrinas y sobrinos, nietos o primos. ”

Pero según los documentos, no hay plazas garantizadas para aquellos que sí tienen un interés material en las propiedades de alquiler, como los propietarios; los once miembros de la junta de alquiler. y ambos suplentes podrían ser arrendatarios lo que podría generar un sesgo en contra de los propietarios y arrendadores.

“Como máximo, cuatro de los miembros podrían ser propietarios, lo que significa que los inquilinos tienen garantizada una gran mayoría en la Junta”, afirman los documentos. “Cualquier acción de la Junta requiere el apoyo de al menos seis miembros de la Junta, y la Medida H requiere que para que haya quórum para tomar acción, al menos cuatro miembros “inquilinos” deben asistir a la reunión.

No hay ningún requisito de que ningún miembro “en general” esté presente para formar quórum. En resumen, no se puede votar a menos que al menos la mitad de los miembros presentes sean inquilinos sin interés material en la propiedad de alquiler”.

“Mi principal preocupación es si se otorgará una orden judicial que, según su alcance, podría retrasar la reducción del alquiler o las protecciones de desalojo y posiblemente poner en riesgo a los inquilinos”, dijo Panangaden.

“Los propietarios pueden intentar desalojar a los inquilinos para evitar las regulaciones de alquiler. Si esto sucede, probablemente pediremos al ayuntamiento que impongaimplementar algunas protecciones temporales similares a lo que hicieron en el otoño de 2019 para evitar una ola de desalojos en los meses anteriores a la fecha de vigencia de AB1482”.